Avec un TRI de 9.1% et un cash-on-cash de 7.6x, le projet présente une structure financière solide. Le gain net total projeté de c.486k€ sur 25 ans permet une valorisation significative du capital investi, même avec un apport limité de 50 000€. Ces indicateurs montrent un couple rendement/risque cohérent pour un immeuble mixte en zone universitaire.

Dans ce scénario, les T2 étant vacants, leurs loyers optimisés sont intégrés dès l’année 1 sans travaux supplémentaires. La version “loyers boostés” repose uniquement sur la revalorisation du local commercial à son loyer de marché, sans intervention technique. Ce simple ajustement porte les revenus à 2 020€/mois HC, ce qui améliore directement les performances financières du projet : c.562k€ de gains nets sur 25 ans, une rentabilité brute de 9.2%, un TRI de 11.4% et un cash-on-cash de 11.2x, pour un coût total de c.334k€. Ce relèvement de loyer, obtenu sans travaux, permet de sécuriser un niveau de revenus cohérent avec le marché tout en renforçant la rentabilité globale.

Le Havre, deuxième ville de Normandie, bénéficie d’un bassin de plus de 166 000 habitants et d’une activité économique structurée autour du port, de l’industrie et de l’université. La présence de plus de 12 000 étudiants soutient la demande en petites surfaces, tandis que la dynamique du centre-ville et les projets urbains récents renforcent l’attractivité résidentielle. Cette profondeur de marché contribue à sécuriser la demande locative, en particulier pour les studios, F1 et F2 comme ceux composant l’immeuble.